Par En copropriété, certains frais peuvent être répercutés sur les locataires par le bailleur. Ces charges récupérables concernent principalement l’entretien, les services collectifs et les petites réparations. Mais quelles sont exactement les charges qu’un propriétaire peut facturer à son locataire ? Cet article fait le point sur les règles en vigueur et les précautions à prendre.
Qu’est-ce qu’une charge récupérable en copropriété ?
Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elles regroupent les dépenses engagées par la copropriété pour des services et équipements dont le locataire bénéficie directement.
Ces charges sont payées par le propriétaire à la copropriété puis refacturées au locataire, généralement sous forme de provisions mensuelles avec une régularisation annuelle.
Quelles sont les charges récupérables par le bailleur ?
Selon la réglementation, les charges récupérables incluent :
1. Les charges liées aux parties communes
- Entretien des couloirs, escaliers et halls d’entrée (nettoyage, électricité, maintenance des équipements).
- Consommation d’eau pour les parties communes.
2. Les frais d’entretien des équipements collectifs
- Ascenseurs et monte-charges : électricité, entretien courant, petites réparations.
- Chauffage collectif : combustible, maintenance, petites réparations.
- Distribution d’eau chaude et froide : entretien des canalisations et compteurs individuels.
3. Les prestations de services collectifs
- Gardiennage et conciergerie (une partie des frais est récupérable si le gardien effectue du nettoyage ou la gestion des poubelles).
- Éclairage des parties communes.
- Vidage des vide-ordures et enlèvement des déchets.
4. L’entretien des espaces verts et extérieurs
- Taille des haies et entretien des pelouses.
- Nettoyage des allées et aires de stationnement.
Quelles charges ne sont pas récupérables ?
Certaines charges restent à la charge du propriétaire et ne peuvent pas être répercutées sur le locataire :
❌ Les gros travaux : ravalement de façade, réfection de toiture, isolation…
❌ Les frais de gestion du syndic : honoraires, assurance de l’immeuble, frais de relance et contentieux.
❌ Les travaux d’amélioration : installation d’un ascenseur, changement d’un équipement collectif non défectueux.
Comment bien gérer la refacturation des charges ?
Pour éviter tout litige avec un locataire, le bailleur doit :
- Joindre un décompte détaillé lors de la régularisation annuelle.
- Respecter les plafonds et règles fixés par la copropriété.
- Vérifier que les charges récupérées sont bien justifiées par des factures ou appels de fonds.
Que faire en cas de contestation des charges ?
Si un locataire conteste les charges récupérables, il peut :
- Demander des justificatifs au bailleur, qui doit les fournir sous un délai de 6 mois après la régularisation.
- Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige persistant.
- Porter l’affaire devant le tribunal si le bailleur ne respecte pas la réglementation.
Bien connaître les charges récupérables pour éviter les conflits
En copropriété, les charges récupérables permettent de répartir équitablement les dépenses entre bailleurs et locataires. Toutefois, elles doivent être appliquées avec transparence et dans le respect des textes en vigueur pour éviter toute contestation.
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