Par En copropriété, les travaux sont souvent une source de litiges entre copropriétaires et avec le syndic. Certains travaux peuvent être réalisés librement, tandis que d’autres nécessitent une autorisation de l’Assemblée Générale (AG). Quels sont les travaux soumis à un vote ? Quelles majorités sont requises pour les faire approuver ? Voici un guide détaillé des règles applicables aux travaux en copropriété.
Travaux en copropriété : qui peut décider quoi ?
Les travaux en copropriété se classent en trois catégories principales :
✔ Travaux privatifs : Réalisés par un copropriétaire dans son lot (ex. : rénovation intérieure).
✔ Travaux sur parties communes à usage exclusif : Nécessitent souvent une autorisation de l’AG.
✔ Travaux sur les parties communes : Doivent être votés par l’AG et gérés par le syndic.
Quels travaux nécessitent une autorisation de l’AG ?
1. Travaux dans les parties privatives (libres ou soumis à autorisation)
Les copropriétaires peuvent effectuer librement des travaux à l’intérieur de leur lot, à condition qu’ils ne modifient pas les parties communes ou la structure de l’immeuble.
✅ Travaux libres (sans autorisation de l’AG) :
- Réfection des sols et peintures.
- Changement des sanitaires ou de la cuisine.
- Remplacement des fenêtres à l’identique.
❌ Travaux nécessitant une autorisation de l’AG (article 25 de la loi de 1965) :
- Remplacement des fenêtres avec modification d’apparence.
- Ouverture ou abattement d’un mur porteur.
- Installation de climatiseurs visibles en façade.
📌 Majorité requise : Majorité absolue (article 25) ou double majorité (article 26) si les travaux impactent l’ensemble de l’immeuble.
2. Travaux sur parties communes à usage privatif
Certains copropriétaires bénéficient d’un usage exclusif de certaines parties communes (terrasses, balcons, jardins). Mais ils ne peuvent pas y réaliser de travaux sans autorisation.
✅ Exemples de travaux nécessitant une autorisation de l’AG :
- Pose d’un store, pergola ou véranda sur une terrasse privative.
- Clôture ou aménagement d’un jardin privatif.
📌 Majorité requise : Article 25 (majorité absolue).
3. Travaux sur les parties communes décidés par la copropriété
Ces travaux concernent l’entretien et l’amélioration de l’immeuble et doivent être votés en AG.
✅ Travaux d’entretien courant (majorité simple, article 24) :
- Réfection des peintures dans les parties communes.
- Remplacement des ampoules et luminaires.
✅ Travaux d’amélioration ou gros travaux (majorité absolue, article 25) :
- Isolation thermique de l’immeuble.
- Installation d’un ascenseur dans un immeuble qui n’en avait pas.
- Ravalement de façade.
✅ Travaux impactant la structure ou la répartition des charges (double majorité, article 26) :
- Surélévation de l’immeuble.
- Changement de la destination d’une partie commune (ex. : transformation d’un local en logement).
Comment faire voter des travaux en AG ?
📌 Procédure à suivre :
1️⃣ Demande écrite au syndic pour inscrire le projet à l’ordre du jour de l’AG.
2️⃣ Présentation de devis et justification du projet (technique, financier).
3️⃣ Vote selon la majorité requise en fonction du type de travaux.
Que faire en cas de refus des travaux par l’AG ?
Si des travaux nécessaires sont refusés par l’AG, plusieurs solutions existent :
- Demander une nouvelle AG avec des arguments et des devis actualisés.
- Saisir le tribunal judiciaire si les travaux refusés compromettent la sécurité ou l’entretien de l’immeuble.
Bien comprendre les règles pour éviter les conflits
Les travaux en copropriété sont strictement encadrés pour garantir une gestion collective équilibrée et éviter des modifications non autorisées. Bien anticiper les démarches et respecter les votes en AG permet d’éviter les litiges et d’assurer une copropriété bien entretenue et harmonieuse.
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