Par Depuis la loi ALUR, le fonds de travaux est devenu une obligation pour de nombreuses copropriétés, mais son fonctionnement et son caractère obligatoire restent parfois flous pour les copropriétaires.
Faut-il obligatoirement cotiser ? Quels sont les cas d’exemption ? Que se passe-t-il si un copropriétaire refuse de payer ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le fonds de travaux en copropriété.
Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?
Le fonds de travaux est une réserve financière mise en place pour anticiper et financer les gros travaux dans l’immeuble.
- Il permet d’éviter les appels de fonds exceptionnels qui peuvent être difficiles à assumer pour certains copropriétaires.
- Il est utilisé pour financer des travaux de conservation, d’entretien ou d’amélioration des parties communes.
- Il ne peut pas être utilisé pour les charges courantes (nettoyage, entretien régulier…).
💡 Le montant du fonds de travaux est voté chaque année en Assemblée Générale et est fixé en pourcentage du budget prévisionnel.
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
Oui, dans la majorité des copropriétés.
📌 Obligation de cotisation :
- Toutes les copropriétés de plus de 5 ans et de plus de 10 lots doivent constituer un fonds de travaux.
- Le montant minimal est de 5 % du budget prévisionnel, mais l’AG peut décider d’une cotisation plus élevée.
📌 Exemptions possibles :
- Si l’immeuble a moins de 10 lots, le fonds de travaux n’est pas obligatoire, mais il peut être mis en place volontairement.
- Si un Diagnostic Technique Global (DTG) a été réalisé et qu’il ne prévoit aucun gros travaux, l’AG peut décider de ne pas constituer le fonds.
💡 Un syndic qui ne met pas en place le fonds de travaux alors qu’il est obligatoire peut être mis en cause pour mauvaise gestion.
Que se passe-t-il si un copropriétaire refuse de payer ?
Le fonds de travaux fait partie des charges obligatoires. Un copropriétaire ne peut pas refuser de cotiser, sauf si l’AG a voté la suppression du fonds (si l’immeuble répond aux critères d’exemption).
- Un refus de paiement entraîne des pénalités et peut conduire à une procédure de recouvrement.
- Le syndic peut engager une injonction de payer auprès du tribunal judiciaire.
- Une saisie sur salaire ou compte bancaire peut être effectuée en cas de dette importante.
💡 Contrairement aux autres charges de copropriété, les sommes versées au fonds de travaux ne sont pas récupérables lors de la vente d’un lot.
Comment est utilisé le fonds de travaux ?
L’Assemblée Générale décide des travaux qui seront financés par ce fonds. Il ne peut être utilisé que pour :
- Des travaux de rénovation énergétique.
- La mise aux normes des équipements communs.
- La rénovation des façades, toiture ou parties communes.
- L’amélioration du confort et de la sécurité dans l’immeuble.
💡 L’AG peut aussi décider de ne pas utiliser immédiatement le fonds et de l’accumuler pour des travaux futurs.
Que se passe-t-il en cas de vente d’un lot ?
L’un des points les plus contestés du fonds de travaux est qu’il reste attaché à la copropriété.
- Le vendeur ne récupère pas les sommes versées.
- L’acheteur n’a pas à rembourser ces cotisations.
- Le fonds de travaux ne peut pas être remboursé, même si aucun gros travaux n’a été réalisé.
💡 Avant de vendre un bien, il est conseillé d’informer l’acheteur de l’existence d’un fonds de travaux et de son montant.
Conclusion
Le fonds de travaux est une sécurité financière pour la copropriété, même s’il peut être perçu comme une contrainte pour certains copropriétaires.
- Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots et de plus de 5 ans.
- Les sommes versées ne sont pas récupérables en cas de vente du bien.
- Il permet d’anticiper les dépenses et d’éviter les appels de fonds exceptionnels.
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