Par Lors d’une Assemblée Générale, les copropriétaires votent des décisions importantes : travaux, répartition des charges, gestion de l’immeuble… Mais il arrive que le syndic ne respecte pas ces décisions et refuse de les appliquer. Retard injustifié, mauvaise volonté ou non-respect des obligations légales, un syndic ne peut pas agir à sa guise. Quels sont les recours possibles pour obliger un syndic à exécuter une décision validée en AG ?
Le syndic a-t-il le droit de ne pas exécuter une décision votée ?
Non. Le rôle du syndic est d’exécuter les décisions votées en Assemblée Générale. Une fois qu’une résolution est adoptée selon les règles de majorité, le syndic est dans l’obligation légale de l’appliquer.
Un syndic peut toutefois refuser d’exécuter une décision si :
- Elle est manifestement illégale ou contraire au règlement de copropriété.
- Elle n’a pas été adoptée avec la majorité requise.
- Elle ne peut pas être mise en œuvre pour des raisons techniques ou financières (exemple : travaux impossibles à réaliser en l’état).
En dehors de ces cas, un syndic qui refuse volontairement d’exécuter une décision de l’AG commet une faute de gestion, pouvant justifier des sanctions.
Comment contraindre un syndic à appliquer une décision ?
Envoyer une mise en demeure
Avant d’entamer une procédure plus lourde, une relance écrite est essentielle. Un courrier recommandé avec accusé de réception doit être adressé au syndic pour lui rappeler son obligation d’exécution.
Faire intervenir le Conseil Syndical
Le Conseil Syndical joue un rôle clé dans le contrôle du syndic. Il peut organiser une réunion avec ce dernier pour exiger des explications et fixer un délai d’exécution.
Inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine AG
Si le syndic persiste à ne pas appliquer une décision, il est possible de soumettre une résolution pour exiger son exécution immédiate ou sanctionner le syndic. Une AG peut même être convoquée de manière exceptionnelle.
Saisir le tribunal judiciaire
En dernier recours, les copropriétaires peuvent engager une action en justice contre le syndic pour obtenir l’exécution forcée de la décision. Cette procédure peut être engagée collectivement ou individuellement par un copropriétaire lésé.
Peut-on résilier le contrat du syndic pour manquement ?
Oui. Un syndic qui refuse d’exécuter des décisions sans justification valable peut être remplacé lors de l’AG suivante. Pour cela, il faut inscrire à l’ordre du jour le vote pour changer de syndic, avec présentation d’un autre candidat.
La majorité absolue est requise pour voter un changement de syndic (article 25 de la loi de 1965). En cas d’échec, un second vote peut être organisé à la majorité simple.
Conclusion
Un syndic qui refuse d’appliquer une décision d’AG agit en dehors de ses fonctions. Il existe plusieurs moyens de le contraindre à agir : mise en demeure, intervention du Conseil Syndical, recours en AG ou action en justice. En cas d’abus répété, un changement de syndic peut être envisagé pour garantir une gestion efficace et conforme aux décisions des copropriétaires.
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